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2021年可算是当之无愧的“公募REITs元年”，市场中不断有基础设施公募REITs的最新进展传出。

4月21日，上交所公募REITs电子申报系统开始接收项目申报材料。目前上交所官网显示，已收到两家公司提交的申请文件，上交所将在5个工作日内作出是否受理的决定。

据悉，此次申报的两单项目分别为浙商证券沪杭甬高速封闭式基础设施证券投资基金和国金铁建重庆渝遂高速公路封闭式基础设施证券投资基金。作为资本市场服务长三角一体化和长江经济带发展等国家战略的重大行动，两单申报项目均为地方发改委推荐，经国家发改委遴选后推荐至中国证监会的试点项目。

从前期试点落地，到各项政策制度陆续出台、项目材料报送，公募REITs的脚步离我们已经越来越近。公募REITs究竟是什么？未来市场机遇如何？投资者又该如何参与？在这一期的东兴观察，东小兴带您看看REITs那些事儿~

公募REITs是What？

REITs全称是Real Estate Investment Trusts，即不动产投资信托基金，是向投资者发行收益凭证募集资金投资于不动产，并向投资者分配投资收益的一种投资基金。

根据发行方式和募集资金对象的不同，REITs被分为公募REITs与私募REITs。20世纪60年代，公募REITs在美国推出，至今已有澳大利亚、日本、新加坡40多个国家（地区）发行了该类产品，其投资领域由最初的房地产拓宽到酒店商场、工业地产、基础设施等，已成为专门投资不动产的成熟金融产品。

在美国，REITs载体主要以“公司制”为主，即类似股票，REITs的公司股份上市自由交易，以公司架构持有REITs底层资产。

在香港，REITs载体为“信托制”，受托人（银行或信托）代表REITs持有人聘请管理公司对底层资产进行运营，信托份额上市自由交易。

对比海外的REITs产品，国内目前推进的REITs项目特色较为明显，为基础设施领域公募REITs。

基础设施REITs全称是公开募集基础设施证券投资基金，产品采用“公募基金+单一基础设施资产支持证券”的产品结构，与目前境外REITs产品结构相比具有独特性。

目前，试点仅针对基础设施领域，基础设施包括仓储物流，收费公路、机场港口等交通设施，水电气热等市政设施，产业园区等其他基础设施，明确不含住宅和商业地产。

2020年4月24日，中国证监会和国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》，境内基础设施领域公募REITs试点正式起步。

市场前景如何？

国内公募REITs才刚刚起步，未来将有怎样的发展前景？

他山之石，可以攻玉。参考美国REITs市场来看，截至2019年末，美国权益型REITs存量179只，市值达1.26亿美元，底层资产包括了房地产、酒店仓储、工业地产、基础设施等。REITs存量与美国上市公司股票市值比例约3%，与美国公司信用债存量比例约14%。

国金证券公募REITs专题分析报告显示，作为一类投资品种，美国公募REITs长期出色的投资回报，以及与其他大类资产相对较低的相关性，使得其受到投资者的青睐。

从历史经验来看，REITs股利收益的稳定性较高且与股票市场股息相比更具吸引力，资本利得则与房地产市场的相关性强，因而波动性较大。2019年，美国公募上市REITs共支付股利632亿美元，公募非上市REITs共支付股利37亿美元。

对比而言，2020年3月末，我国上市公司市值56.33万亿，信用债存量约23.5万亿。参考美国REITs市场发展，未来我国REITs市场有望发展成为万亿级的市场。

值得关注的是，今年3月13日，《国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》正式发布。在阐述“十四五”时期“拓展投资空间”要求中，明确提出了“推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）健康发展，有效盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环”。

在政策支持和市场环境的不断改善之下，东小兴觉得，国内REITs市场发展空间也一定是不可限量！

投资者如何参与？

不言而喻，公募REITs对于市场各方参与主体来说都是好处多多。对于原始权益人来说，公募REITs可以有效优化企业资本结构、缓解资金压力。而对于投资者来说，公募REITs更是一种风险和收益介于股债之间的金融产品，主要包含以下三点优势：

具有基础设施相对稳定的分红属性

可在公共市场上流通的较好的流动性

税收中性的优势

不过，与普通的公募基金相比，公募REITs属于特殊基金品种，其产品定义、参与主体资质与职责、基金份额发售等细节与普通基金差异较大。东小兴在此提醒：客户在参与投资公募REITs时，还需要格外注意投资细节。

那么，个人投资者应如何认购公募REITs份额？东小兴带您仔细研究一下：

与普通公募基金不同，公募REITs采取网下询价的方式确定基金份额认购价格，公众投资者以询价确定的认购价格，通过销售机构参与基金份额认购。

具体来看，在交易规则方面，有以下注意要点：

交易方式

基础设施基金可以采用竞价、大宗和询价等交易所认可的交易方式进行交易。

成交价格范围

●交易所对基础设施基金交易实行价格涨跌幅限制，基础设施基金上市首日涨跌幅限制比例为30%，非上市首日涨跌幅限制比例为10%（另有规定的除外）。

●采用竞价交易的，其有效竞价范围与涨跌幅限制范围一致，在价格涨跌幅限制以内的申报为有效申报，超过涨跌幅限制的申报为无效申报。

●采用协议大宗或询价交易的，成交价格在该证券当日涨跌幅限制价格范围内确定。

交易申报及成交确认时间

●采用竞价交易的，申报时间为每个交易日9:15至9:25、9:30至11:30、13:00至15:00。

●采用协议大宗交易的，申报时间为每个交易日9:15至11:30、13:00至15:30。采用盘后定价大宗交易的，申报时间为每个交易日15:05至15:30。

●采用询价交易的，申报时间为每个交易日9:15至11:30、13:00至15:30。

●基础设施基金采用大宗或询价交易的，在接受申报的时间内实时确认成交。

申报数量要求

●采用竞价交易的，申报数量应当为100份或其整数倍，卖出基金时余额不足100份部分，应当一次性申报卖出；单笔申报的最大数量应当不超过10亿份。

●采用大宗或询价交易的，单笔申报数量应当为1000份或者其整数倍。

关于公募REITs的各类知识实在是汗牛充栋，恕东小兴在此不能一次讲完。随着首批项目进程的不断推进，东小兴还会与您分享公募REITs的更多内容，敬请期待~

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